La crisis habitacional en Bolivia ha alcanzado cifras alarmantes, con un déficit de 1.5 millones de unidades de vivienda que afecta directamente a igual número de familias bolivianas que no cuentan con condiciones dignas de habitabilidad. Esta problemática, que se concentra principalmente en el eje troncal del país, requiere de soluciones urgentes e integrales que involucren tanto al sector público como al privado. En este contexto, la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios ha organizado el Segundo Foro Nacional por la Vivienda Digna y Asequible, que se realizará el próximo 16 de septiembre en Santa Cruz, como un espacio de diálogo y construcción de propuestas concretas para enfrentar este desafío nacional.
Óscar Paz, presidente de la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios, es una de las voces más autorizadas para analizar la situación del sector inmobiliario en el país. Bajo su liderazgo, esta organización gremial ha experimentado un notable crecimiento, alcanzando más de 80 asociados en apenas tres años de constitución formal. La Cámara se ha consolidado como un actor propositivo en el sector, enfocándose en crear la institucionalidad necesaria para un rubro que genera 130.000 empleos directos, más de 300.000 empleos indirectos y mueve entre el 4% y 5% del PIB boliviano.
En esta entrevista, Paz analiza los principales obstáculos que enfrentan los bolivianos para acceder a una vivienda digna, destacando la alta informalidad del país —que alcanza el 90%— y las dificultades del sistema financiero para otorgar créditos habitacionales. Además, revela cómo la crisis económica ha impactado en el sector, con incrementos de costos de hasta 50% en edificios y 40% en viviendas unifamiliares en los últimos 18 meses. El dirigente también adelanta las propuestas que se presentarán en el foro, al cual han sido invitados los dos candidatos que van a segunda vuelta electoral, subrayando la importancia de convertir la vivienda en un pilar de las políticas públicas del próximo gobierno.
– ¿A cuánto llega la brecha habitacional en Bolivia y en qué ciudades se da sobre todo esto, con mayor énfasis?
Actualmente la brecha habitacional en Bolivia es de 1.5 millones de viviendas. Eso quiere decir que tenemos 1.5 millones de familias bolivianas que no viven en las condiciones adecuadas. Entendamos qué es una vivienda digna.
La vivienda digna es una casa que tiene las condiciones básicas que debe tener cualquier boliviano para vivir. Eso quiere decir un piso de cerámica, paredes revocadas, un techo, servicios básicos como agua, luz y acceso al transporte público.
Sí ha habido en los últimos años un esfuerzo del gobierno por achicar esta brecha, pero como ejemplo, en la última década, entre los trabajos que realiza la Agencia de Vivienda y los créditos de vivienda social que da la banca, se ha llegado a 200 mil beneficiarios. Pero en el eje troncal, el déficit habitacional se incrementó en 30.000. Así que es el momento adecuado de repensar lo que estamos haciendo, de ver cómo podemos trabajar en conjunto entre el sector público, el sector privado, la banca y los entes multilaterales para dar una solución al pueblo boliviano y que de verdad la familia boliviana tenga las condiciones adecuadas de vivienda.
– ¿Cuál es el principal obstáculo para que una persona pueda acceder a un crédito bancario, pueda tener una vivienda? ¿Han identificado también ese tipo de problemas?
Claro, se tienen dos grandes obstáculos. Uno es la informalidad del país: lo informal en Bolivia está llegando alrededor del 90%, y la banca principalmente puede financiar al sector formal, ya que debe presentar respaldos para las operaciones bancarias, debe tener un pequeño patrimonio para poder iniciar. Entonces ese es un gran obstáculo: la informalidad del país no ayuda a que se pueda financiar en la banca al sector público y al boliviano.
Y otro tema es que ahora la banca en estos momentos se tiene que repensar cómo se está financiando actualmente. La banca muchas veces, y principalmente, se financia de los ahorristas que siguen guardando su dinero en el banco, y el segundo es de la Gestora de Pensiones. Y ahora la Gestora está colocando o financiando o prestando muy poco dinero a la banca. Entonces, es el momento de ver qué garantías puedo dar al sector financiero para que pueda seguir prestando; cómo puedo hacer una apertura para que ciertos sectores informales puedan ir formalizándose o puedan acceder a financiamiento del sector financiero; o cómo financio a desarrolladores y garantizo a desarrolladores para que estos desarrolladores puedan financiar de manera directa a los compradores. Entonces sí tenemos que repensar, porque el ser un país con una informalidad tan alta nos cuesta que la gente pueda contar con una vivienda.
– ¿En el Segundo Foro Nacional por la Vivienda Digna y Asequible que se realizará próximamente se van a tocar estos temas?
Exactamente. Lo que vamos a presentar es el borrador de propuestas. En realidad, el borrador ya lo hemos presentado hace un mes, hicimos workshops tanto en la ciudad de La Paz como en la ciudad de Santa Cruz con los tres niveles de gobierno y banca y sectores multilaterales para ver cuál es la solución y plantear una solución concreta. Ese documento es lo que se va a presentar en este evento, al cual también hemos invitado a los dos candidatos que van a segunda vuelta.
¿Por qué? Porque es muy importante que el sector de vivienda sea un pilar de las propuestas de quien vaya a entrar al gobierno. Hay que tomar en cuenta que después de la alimentación, el segundo punto importante es dónde duermo. Entonces tenemos que preocuparnos de manera correcta en este punto y además si queremos mover la economía, el sector de vivienda que manejamos —el sector privado de desarrollo de vivienda— genera 130,000 empleos directos y más de 300,000 empleos indirectos.
Movemos entre el 4% al 5% del PIB boliviano y se generan por el efecto de vivienda actualmente cerca de $us 8.000 millones en la banca. Entonces es un sector que es muy fuerte y es muy fácil de comenzar a mover con pequeños cambios que pueden ayudar a la economía.
Ya nos hemos logrado reunir estos últimos días con ambas bancadas y con ambos candidatos para expresarles nuestra preocupación, expresarles la posición propositiva que tenemos como Cámara y que queremos hacer un aporte para Bolivia.
– ¿Han aceptado estos dos candidatos? ¿Van a estar presentes el 16 de septiembre en Santa Cruz?
Les hemos pasado la propuesta formal, estamos esperando su confirmación. Ambos verbalmente nos han dicho que sí, pero sí estamos esperando la confirmación porque entendemos y ambos entienden que este es un sector importante.
– La situación económica está complicada en Bolivia. ¿Cómo ha influido esto en la construcción de viviendas en Santa Cruz, La Paz o Cochabamba?
Sí ha influido, ha influido bastante, principalmente en el incremento de costos. Actualmente nosotros como Cámara desarrollamos lo que es el índice de la construcción de la vivienda, tanto para una vivienda unifamiliar como para un edificio, y en este estudio que hacemos todos los meses y vamos actualizando los precios que tenemos en el sector del desarrollo de vivienda, vemos que en el edificio ha habido casi un incremento de costos en año y medio de un 50% y en lo que es vivienda unifamiliar de un 40%.
Entonces eso lleva a que, si una casa antes me costaba $us 40.000 construir, ahora cuesta $us 60.000. Si antes una familia con un ingreso de Bs 5.000 o Bs 6.000 podía acceder a una vivienda, ahora con ese ingreso no le alcanza.
Entonces sí es un efecto que golpea, no solo al constructor, porque el constructor va a tener que invertir y sigue apostando actualmente por invertir en estos tiempos complicados y avanzar en lo que es la construcción, con un escenario volátil de precios, pero estamos llevando a que al boliviano le sea más complicado lograr su sueño.
– ¿Cómo se ha movido la demanda, ha subido la demanda en los últimos meses? ¿Se ha mantenido? ¿Cómo está esa situación?
Lo que ha pasado en Santa Cruz, que es lo mismo que pasa en La Paz y en Cochabamba, es que hay zonas que se mantienen calientes. En Santa Cruz, por ejemplo, el Urubo es una zona de vivienda de gama media, gama alta, que sí sigue teniendo un movimiento fuerte, o zonas como Equipetrol, Las Palmas, el norte de la ciudad, que son zonas que sí se siguen desarrollando porque hay una demanda de familias que quieren ese tipo de productos y sí siguen creciendo esas zonas.
Hay otras zonas que han bajado un poco su movimiento. Sí se ha notado que el ritmo de nuevos proyectos, por la inestabilidad que ha habido en los últimos meses, ha frenado un poco, pero no para, la demanda sigue habiendo y sigue creciendo. Y en realidad en todo el eje troncal, igual en La Paz y Cochabamba, hay zonas que sí se siguen vendiendo y sí se sigue desarrollando.
– El índice de ocupación en Santa Cruz, ¿a cuánto llega el índice de ocupación de nuevos departamentos?
El índice de ocupación, hasta el último informe que tenemos que nos realiza una empresa que se llama Citrino, estaba en Santa Cruz en un 93%. Hay una brecha, pero es principalmente ya todo lo que es alquiler. Alquiler de corta estadía, pero sí se tiene un índice de ocupación bastante alto.
– La gente que invierte en bienes inmuebles, ¿es también del interior del país, que proviene de otros departamentos?
Es en gran parte gente del interior, un 50% o 60% de la gente que invierte es del interior. Hay como dato también de nuestros asociados de La Paz: la mayoría de la gente que compra en sus departamentos y desarrollos en La Paz es gente de El Alto. Al viviente de El Alto, el comerciante de El Alto, le gusta mucho comprar en La Paz.
Y en Santa Cruz se nota también una similitud de que hay mucho comprador del interior que compra acá y esto se ha incrementado.
– ¿Cuántos asociados tiene la Cámara actualmente?
La Cámara en este momento tenemos más de 80 asociados. Ha ido creciendo mucho. Somos una Cámara joven. Formalmente estamos constituidos desde hace tres años.
Esta es la segunda gestión como directorio que tenemos, de la cual yo estoy presidiendo. ¿En qué nos enfocamos en esta primera etapa? En crear la institucionalidad, en crear el cuerpo necesario y la formalidad necesaria para un sector que es importante en la economía boliviana y que no estaba necesariamente mapeado.
Este último año hemos crecido casi un 40% en lo que es asociados y tenemos mucha gente que se está sumando. ¿Por qué? Porque ven el rol que estamos teniendo, ven el rol protagónico que estamos marcando, que queremos hacer un cambio, que somos propositivos, que vamos hacia adelante y que tenemos algo que no muchas veces se tiene en común: que podremos ser muchos competidores, pero nos apoyamos. Y siempre buscamos lo mejor para todos los asociados.
Así que eso ha hecho un cambio muy fuerte y que la gente se quiera seguir sumando a la Cámara.
– ¿Cuál sería el pedido que ustedes harían al próximo gobierno, sea cual sea el que resulte elegido?
Lo principal, poder sentarnos en una mesa, poder conversar, poder plantear las propuestas que tenemos, ver cómo dinamizar el sector económico, ver cómo se dinamiza el sector del desarrollo habitacional, porque sabemos que es la forma que podemos beneficiar a la economía y beneficiar al boliviano. La verdad, buscamos que haya esa apertura que debería tener el gobierno y que lamentablemente no la tuvimos tanto con el gobierno actual.
Entonces, lo principal que les hemos transmitido a ambos candidatos es que queremos poder sentarnos en la mesa con las personas adecuadas, ya sean ministros o personas delegadas, que podamos coordinar los temas de vivienda y que atañen a todos.
– En este diálogo que se va a dar en Santa Cruz en septiembre, ¿también va a estar la banca presente?
Correcto. Ya están invitados y confirmados todos los que son organismos internacionales como el BID, el FMI, el CAF. Está toda la banca invitada y confirmada desde ASOBAN a las distintas entidades financieras.
Se han invitado a los distintos gobiernos municipales, departamentales y, como mencioné, a los candidatos. También hemos conversado con varios senadores electos para que puedan estar presentes porque sabemos que muchos de estos cambios no solo van a nacer del Ejecutivo, sino que van a tener acompañamiento en el Legislativo. Así que es importante que ellos estén al tanto de todas nuestras propuestas.
